Усиление российских атак на Киев и пригород и, главное, беспрецедентные разрушения, нанесенные за последнее время жилой застройке, уже давят на рынок недвижимости. Напомним, еще недавно он считался одним из самых благополучных в Украине, в том числе и из-за уверенности в том, что столица прикрыта самым мощным ПВО в Украине.
Но сейчас ситуация изменилась. Прилеты становятся все чаще, а ущерб - все больше. Как и жертвы среди населения.
Уже и западные СМИ пишут о тяжелых настроениях в городе, где людям приходится ночи подряд пересиживать обстрелы в метро.
"Из-за регулярных атак жители заранее уходят в метро и подземные убежища. Многие киевляне проводят ночи в автомобилях на подземных паркингах или в подвальных помещениях, следя за сообщениями пабликов, заранее предупреждающих о взлёте стратегической авиации РФ и приближении крылатых ракет. Киевляне говорят, что в их городе стало хуже, чем в Харькове", – пишет французская Le Monde.
И это уже имеет свои практические последствия.
По словам директора агентства недвижимости "КиевДомСервис" Андрея Романова, многие сделки по купле-продаже квартир, о которых уже договорились, срываются.
"Люди просто не понимают, что им дальше делать и стоит ли вообще покупать сейчас жилье, а если да, то какое именно и в каких местах. Например, до недавнего времени хорошим спросом пользовалось жилье в Вишневом, а после мощной атаки на город те, кто не успел его купить, перекрестились", - говорит Романов.
В целом, по его словам, рынок купли-продажи жилой недвижимости и в столице, и в пригороде в последнее время на паузе. Помимо усиления атак, на снижение количества сделок сильно повлияли проблемы с финансированием госпрограмм "еОселя" и "еВидновлення".
"Люди уже прошли все бюрократические процедуры, но денег нет. Говорят, ждите до сентября. Понятно, что остановка льготного кредитования и выдачи жилищных сертификатов сильно ударила по рынку, ведь на эти инструменты приходилось не менее трети всех продаж", - отметил Романов.
Разбирались, как рынок недвижимости Киева и пригорода реагирует на усиление российских атак и что будет с ценами на жилье.
Столичный риелтор Ирина Луханина говорит, что после каждой массированной атаки ее коллеги наблюдают одну и ту же картину: на день-два жизнь будто замирает, нет ни звонков, ни просмотров, ни новых запросов. Люди берут паузу, чтобы прийти в себя. Затем ситуация понемногу стабилизируется и все идет своим чередом.
Но с недавних пор этот, уже ставший привычным, сценарий существенно изменился. В последнее время российские атаки на Киев и Киевскую область заметно усилились. При этом существенно ухудшилось их отражение, вдобавок беспрецедентно увеличились удары по жилой застройке с большими разрушениями. Кроме того, атаки идут буквально одна за другой, поэтому у людей просто нет тех самых спокойных нескольких дней, за которые можно прийти в себя и вернуться к теме покупки недвижимости.
Поэтому, как говорит Романов, рынок купли-продажи жилья сейчас практически остановился.
"Многих пугают прилеты, многие вообще не понимают, что делать дальше, стоит покупать или, может, придется уезжать из страны. Да и о скором окончании войны говорят все реже, а ведь именно эти ожидания скорого мира во многом обеспечили активизацию продажи жилья и рост цен на него в последний год", - отмечает Романов.
Но, по его словам, есть еще одна причина остановки рынка: проблемы с финансированием госпрограмм "еОселя" и "еВидновлення". О том, что по последней фактически перестали платить, "Страна" уже писала.
Люди не могут получить деньги по жилищным сертификатам, и таким образом сделки попросту срываются. В Минрегионе пояснили, что никаких процедур по обновлению жилищных сертификатов людям проходить не нужно. Но придется подождать: следующие транши на финансирование "еВидновлення" ожидаются примерно с августа по ноябрь этого года. При этом денег на всех может и хватить. В Минрегионе напомнили, что жилищные сертификаты действительны в течение пяти лет, а в реестре поврежденного имущества почти 300 тысяч заявок от владельцев, потерявших крышу над головой.
В последнее время стали хуже платить и по "еОселе".
"В банках говорят: нет денег, ждите до сентября", - говорит Романов.
"Укрфинжилье" капитализировано, в основном, за счет ОВГЗ, и благодаря процентам по ним компания смогла обеспечить 10,9 млрд грн доходов за прошлый год из общих 13,8 млрд. А ипотечный сегмент, основной для УФЖ, обеспечил всего 6% (менее миллиарда гривен). Деньги, которые госкомпания ссужает украинцам на покупку жилья под льготные проценты (3-7%), она нередко берет у тех же банков в займ уже по коммерческим ставкам (до 20%). Разницу покрывают за счет доходов от ОВГЗ, Но в этой схеме не все так гладко, и периодически возникают кассовые разрывы. Не исключено, что уже в этом году вся цепочка может дать сбой, и "Укрфинжилье" не сможет погашать даже разницу в процентах уже тем клиентам, кто взял кредит под "еОселю", не говоря уже о финансировании новых", - пояснил нам источник на финансовом рынке,
Романов говорит, что госпрограммы обеспечивали не менее 30% всех продаж жилья, а в некоторых сегментах еще больше. Поэтому остановка финансирования сильно ударила по количеству сделок.
Кстати, такая же ситуация в других городах Украины. Как рассказал нам руководитель филиала харьковской компании "Аргумент" Евгений Добровольский, в Харькове, где к жестким обстрелам все уже привыкли, рынок недвижимости тоже на паузе.
"Причина именно в отсутствии финансирования по госпрограммам. Все ждут, пока снова начнут платить", - рассказал Добровольский.
Впрочем, как утверждает Добровольский, на цены затишье на рынке пока никак не повлияло. Об этом говорит и Романов.
"Нет никакого обвала, даже на торг люди, кому срочно нужно продать, идут неохотно. Возможно, причина в том, что и предложений на рынке сейчас не так много. Часть владельцев уехали за границу, многих мобилизовали, им не до продажи. Просто закрывают квартиры или пускают туда квартирантов. Некоторые не понимают, что будет с ценами, все еще рассчитывают на их дальнейший рост и боятся продешевить. Ведь есть ожидания, что в случае окончания войны стоимость жилья сразу же взлетит как минимум на треть", - сказал Романов.
Например, в том же Вишневом несмотря на большие разрушения жилого сектора квартиры выставляют на продажу по-прежнему недешево. Скажем, однушка с ремонтом в новом ЖК площадью 30,5 квадратов стоит 54 тысячи долларов, а однокомнатная без ремонта - почти 43 тысячи. И это при том, что, как говорит Романов, потенциальные покупатели сейчас вообще не хотят рассматривать варианты в этом городе.
Те же, по жилью которых прилетело, вообще не выставляют его на продажу, рассчитывая получить компенсации от государства.
Эксперты говорят, что рынок купли-продажи жилья очень инертный. Для того, чтобы цены действительно рухнули, должно пройти как минимум несколько месяцев.
"Если кому-то нужно продать срочно, он готов уступать до 10% от ценника, но только под конкретного покупателя. Большего торга пока нет. Чтобы цены посыпались, нужно совпадение сразу нескольких факторов: резкое увеличение предложения, усиление рисков для собственников (скажем, все будут бояться, что по их квартире прилетит, поэтому станут спешить с продажей) и еще большее проседание спроса, когда люди не просто ждут финансирования по "еОселе", а в принципе не хотят ничего покупать в Киеве. Но этого пока нет", - говорит нам риелтор Андрей.
Впрочем, он не исключает, что ситуация может измениться, скажем, если усилятся разрушительные удары по жилой застройке. Как это произошло, например, в Харькове, где цены на квартиры сейчас одни из самых низких среди крупных городов: небольшую однушку можно купить за 11-12 тысяч долларов.
Кардинально иная ситуация на рынке аренды жилья.
Романов рассказывает, что этот сегмент не только живой, но в последнее время и заметно активизировался. В этом году нет даже традиционного летнего затишья: армия потенциальных арендаторов буквально сидит на чемоданах.
Риелторы говорят, что спрос на съемное жилье за последний месяц вырос примерно на 15%. Причин тому несколько.
Во-первых, как говорит Луханина, те, чье жилье пострадало вследствие атак, переезжают на съемные квартиры. Причем многие съезжают, даже если их квартира цела, но прилетело в дом - не хотят жить в разрухе. Например, те же жители Вишневого ищут квартиры под съем в Петропавловской и Софиевской Борщаговке, Ирпене, Буче, на окраинах Киева.
Новое жилье люди пока не покупают. Риелторы говорят, что кто-то планирует вообще уехать в Европу, кто-то ждет компенсаций от государства и как только их начнут платить, может начаться всплеск купли-продажи.
Во-вторых, по словам Романова, даже планировавшие покупать жилье и имеющие для этого бюджет взяли паузу и "сидят в аренде". Некоторые ждут, не станут ли падать цены на жилье, если обстановка с безопасностью еще больше ухудшится, а некоторые вообще решили не вкладываться в собственную недвижимость.
В-третьих, началась миграция арендаторов. Новые квартиры ищут те, чье съемное жилье пострадало после атак. Вдобавок многие переезжают в поисках более безопасного места.
Наконец, как и раньше, в столицу едут переселенцы из прифронтовых районов. Тем более что дальность поражения тех же КАБ и FPV-дронов увеличивается. Расширяется и зона обязательной эвакуации.
"Настроения арендаторов сильно меняются. Расширяется черный список районов столицы: там уже не только Лукьяновка, а и Дарница, многие микрорайоны левого берега и даже центр Киева, который ранее считался защищенным. Люди ищут жилье в спокойных районах, на окраинах, в пригороде, считая, что ничего стратегического там нет и ракеты посылать туда не будут. В целом нарастает тренд переезда из Киева в пригород: Ирпень, Бучу, Софиевскую и Петропавловскую Борщаговку, близлежащие села. Кроме того, арендаторы стали обращать внимание на объекты поблизости. Промзона, склады, офисные здания, АЗС - это уже красные флажки, возле них боятся селиться. Все чаще обращают внимание на конструкции высоток: целенаправленно ищут монолитно-каркасные дома, они якобы крепче панелек, интересуются наличием поблизости убежищ", - перечисляет Романов.
При этом квартиры, отвечающие всем параметрам безопасности, стали даже выставлять на 1-2 тысячи дороже.
По данным ЛУН, по состоянию на 11 июля средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в Киеве составляет 19 тысяч гривен в месяц. Для сравнения: в апреле было 17 тысяч, а в июне - 18 тысяч. За последний месяц однушки подорожали на 5,6% тогда как за полгода - на 11,8%.
"Плохое" жилье в опасных местах, судя по ценам в объявлениях, пока не дешевеет. Но, как говорят риелторы, хозяева готовы уступать до 20% от заявленной цены. Хотя Романов отмечает, что арендаторов, которые "ведутся на скидки", становится все меньше.
"Люди, если видят риски для себя и своей семьи, просто не хотят заселяться в такое жилье ни за какие деньги. Мы не можем сдать хорошую трешку в новом ЖК на Лукьяновке с дизайнерским ремонтом и техникой Miele за тысячу долларов, хотя до войны она стоила 2,5 тысяч долларов, а пару лет назад - 2 тысячи. Даже просмотров нет", - рассказывает Романов.
При этом, скажем, в коттеджном городке на Вышгородском направлении спрос на таунхаусы по тысяче долларов в месяц настолько высок, что люди записываются в листы ожидания, а сами дома за месяц подорожали на 100 долларов.
Риелторы говорят, что такое ценовое расслоение рынка будет продолжаться: квартиры в относительно спокойных местах могут подорожать еще на 1-2 тысячи в месяц, а "опасные" будут дешеветь на 5-10% в месяц.
© 2009 Технополис завтра
Перепечатка материалов приветствуется, при этом гиперссылка на статью или на главную страницу сайта "Технополис завтра" обязательна. Если же Ваши правила строже этих, пожалуйста, пользуйтесь при перепечатке Вашими же правилами.
